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Projets à financer | Immeuble de bureaux - Levallois Perret
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Immobilier - Paris (75)
Financement acquisition immeuble à Levallois Perret
Date de création :
2016
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2020) :
0 €
La société par actions simplifiée LM Rosiers (SIREN 820156644) a été créée en mai 2016 sur Paris, elle est spécialisée dans l'activité de marchand de biens / promoteur.
Quelques références du porteur de projet :
Plaquette commerciale de la société LM Immobilier utilisée par le porteur de projet pour les opérations immobilières
Projet immobilier
Immeuble de bureaux R+2 situé au 54 rue Chaptal à Levallois Perret sur une parcelle de 316 m² : accès par deux entrées : rue Chaptal et au 15 rue Aristide Briand.
Surface existante : 980 m²
L'immeuble est composé :
L'immeuble est actuellement vide (locataire précédent : centre de formation des kinésithérapeutes et ostéopathes). La façade de l'immeuble a été ravalée cette année. Les locaux sont climatisés.
Situation de l'immeuble
L'immeuble est situé sur la commune de Levallois Perret dans le département des Hauts de Seine en région Ile de France, limitrophe du nord-ouest de Paris (commune de 64195 habitants) (à 7 km du centre de Paris). Elle est accessible depuis Paris par la ligne de métro 3. Levallois Perret regroupe près de 4500 entreprises et commerces pour près de 60 000 emplois. De très nombreux commerces (restaurants, boulangerie, supermaché..) sont présents dans le quartier. L'immeuble est situé à 5 minutes à pied de l'arrêt de métro Anatole France et à 7 minutes de la mairie de Levallois Perret.
Travaux à réaliser
Le projet consiste à optimiser la surface de l'immeuble (980 m2) grâce à la mise en valeur partielle du 3ème étage, en redressant notamment la toiture avec 3 chien-assis et en créant une terrasse. Ces travaux légers et rapides feront l’objet d’une déclaration préalable de travaux. L’objectif est de proposer un immeuble de bureaux de 1000 m2 en pleine propriété à côté de la mairie de Levallois Perret (arrêt de métro Anatole France à 5 minutes)
Phases du projet
Bilan financier de l'opération
Le prix d'acquisition est de 6.5 millions d'euros, soit un prix du m² à 6500€ (le prix de revente se situe à 9500€/m²). Sur le marché de l'immobilier de bureaux, le prix moyen du m² se situe à 8690€ (pour la commune de Levallois-Perret). La société LM Rosiers a déjà reçu plusieurs marques d'intérêts d'entreprises (du secteur IT/médical ou scolaire) pour racheter le bien. L'intérêt de cet immeuble est qu'il est revendu en pleine propriété et que l'immeuble est situé à côté de la mairie de Levallois Perret et du métro. L'opération dégage une marge de 1.4M€ (soit un taux de marge de 15%)
Photos
Monsieur Alexis LACHEVRIE, né en 1967, est le Président de la société LM Rosiers. Formation à Sup de Co Rouen (1988). Monsieur Lachevrie est également gérant de la société LM Immobilier (SIREN 530738699)
Parcours professionnel :
Quelques références :
Financement acquisition immeuble à Levallois Perret
La société SAS LM Rosiers sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 350 000€ sur 12 mois à un taux fixe de 9 % pour intervenir dans le plan de financement de l'acquistion de cet immeuble de bureaux (prix de vente de 6.5M€).
Le financement global de l'opération s'élève à 7.6M€ (prix d'acquisition + frais notaire / commercialisation + travaux)
Collecte arrêtée le 30/11/2021 avec un montant de financement abaissé à 305 608€ (le complément sera apporté en trésorerie par le porteur de projet)
La société apporte 6.5M€ via une émission obligataire, plus 600K€ en trésorerie. Le financement PretUp (350K€) complète le plan de financement. Il est à noter qu'un financement complémentaire de 150K€ est effectué en parallèle sur la plateforme Unilend.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente de l'immeuble de bureaux. Un remboursement par anticipation sera effectué si le bien est revendu avant la date de fin du prêt. Le projet sera réalisé sur le mois de décembre 2021 et la mensualité sera de 2915€. En cas de retard dans la commercialisation, une prorogation de 3/6 mois peut être demandée par l'opérateur.
La signature de l'acte d'achat définitif de l'immeuble est planifiée le 30 novembre 2021. Le prêt sera directement mis en place après la collecte des fonds.
Le financement PretUp est conditionné à la réitération de l'acte authentique de vente.
La société SAS LM Rosiers n'a pas eu d'activité sur l'exercice 2020 (pas de sortie d'opération immobilière), elle a déclaré un chiffre d'affaires de 460 000€ en 2019. Le résultat d'exploitation 2020 est uniquement constitué de charges de fonctionnement (REX de -3467€). Le capital social est de 1000€ pour des capitaux propres de 24 304€ en 2020.
L’avis de l’analyste :
Points positifs de la société :
- Emplacement de qualité en plein centre de Levallois Perret
- Opération immobilière vendue en bloc, en pleine propriété (travaux très légers) (marge importante)
- Expériences professionnels du porteur de projet dans l'immobilier parisien
- Caution personnelle du gérant
Points d’attention :
- Délais de revente du bien
- Société de petite taille
- Aléas classiques sur une opération de marchand de biens (dérapage sur les travaux, délais de revente ...)
La société a été rattachée à la classe de risque B - Risque faible. Il n'y a pas d'analyse financière sur ce projet comme l'activité financière de la société LM Rosiers a été limitée sur l'année 2020. Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés. Si la somme recherchée n'était pas atteinte le 30 novembre, le gérant avancerait la somme complémentaire pour la signature chez le notaire.
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom du gérant Monsieur Lachevrie à hauteur du montant de financement PretUp.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. La totalité des sommes collectées est investie dans le projet. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs.
PretUp facture à l'emprunteur : 5% HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.