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Projets à financer | IMS Invest - Opération immobilière Bouligny
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Immobilier - Thiaucourt-Regniéville (54)
IMS Invest - Opération immobilière Bouligny
Date de création :
2019
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2021) :
735 939 €
La société à responsabilité limitée IMS Invest (SIREN 850944372), au capital social de 10 000€, a été créée en mai 2019 à Thiaucourt Regniéville en Meurthe et Moselle. La société est spécialisée dans les opérations de marchand de biens en Lorraine (dédiée aux projets réalisés en exonération de TVA).
La société est dirigée par deux associés, Monsieur Florian HUBERT et Monsieur Dorian QUERU, qui ont actuellement deux autres projets en cours via leur 2ème société IMS Capital (accès aux projets)
Achat d'un ensemble immobilier (ancienne Gendarmerie) située à Bouligny (28 rue de la Libération) (35 min de Verdun) dans le département de la Meuse (Région Grand Est)
Cet ensemble est composé de sept maisons, deux annexes et des garages (le tout sur un terrain de 4891 m²)
Référence cadastrale de la parcelle 000 ZA 187
Prix d'achat : 220 000€
Compromis de vente signé le 8 février 2022
Bouligny est une commune de 2482 habitants, qui est située à moins de 40 minutes de la frontière Luxembourgeoise, réel attrait pour les travailleurs frontaliers. Cette commune dispose de plusieurs atouts tels que : école primaire, collège, coiffeur, pharmacie, épicerie...
Revente en 8 lots (division en volume et parcellaire)
Le prix du m² sur cette localité se situe à 988€ (source : Meilleursagents / Efficity / Les Notaires)
Dans le cadre de la division foncière réalisée, les travaux portent sur : la toiture, les espaces verts, l'individualisation des compteurs d'eau et d'électricité, VRD, le raccordement au réseau d'assainissement et la neutralisation de la cuve à fioul. Le budget travaux représente 68 596€.
La commercialisation des lots a débuté depuis mars 2022 et se situe à 75% de commercialisation sous compromis (6 lots sur 8) représentant un chiffre d'affaires de 445 000€.
Pour cette opération de division parcellaire, une déclaration préalable (DP05506322E0061) (nature des travaux : division en vue de construire) a été déposée le 2 juin 2022 à la Commune de Bouligny et acceptée le 1 juillet 2022. Les deux lots sont une maison (prix de vente à 65 900€) et un terrain à bâtir (prix de vente à 20 00€). La société IMS Invest a reçu ces derniers jours une offre sans condition de financement sur la maison qui reste à commercialiser (compromis à venir)
La réitération authentique chez le notaire est prévue d'ici fin août 2022.
Monsieur Florian HUBERT, né en 1985, est le gérant d'IMS Invest - Gérant de sa holding personnelle DLL Holding SIREN 534132980) . Il est affilié au réseau Immérialys (1er réseau de marchand de biens en France) depuis 2018. Auparavant, il était Directeur dans la Distribution (Carrefour Contact, 8 à Huit) et Gérant d'une salle de sport Keep Cool.
Monsieur Dorian QUERU, né en 1987, est le Gérant associé d'IMS Invest. - Gérant de sa holding personnelle Orava SIREN 884029174. Il est affilié au réseau Immérialys (1er réseau de marchand de biens en France) depuis 2019. Auparavant, il était comptable dans différents cabinets en France et au Luxembourg.
IMS Invest - Opération immobilière Bouligny
La société IMS Invest sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 57 000€ sur 9 mois à un taux fixe de 9% pour financer une partie des fonds propres nécessaire à l'acquisition de cet ensemble immobilier sur la commune de Bouligny.
Le prêt proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 9 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente des deux lots. Un remboursement par anticipation sera effectué avant la date de fin du prêt PretUp au moment de la réitération authentique des différents lots sous compromis (cela devrait intervenir entre nov 2022 et janvier 2023)
La société a obtenu un accord bancaire pour le financement de cette acquisition à hauteur de 285 000€ (accord de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne BPALC).
Le projet PretUp sera réalisé immédiatement après la collecte et la mensualité sera d’environ 474€.
Bilan financier :
Cette opération vise un chiffre d'affaires de 530 900€ et un coût de revient de 351 612€, dégageant ainsi une marge de 147 840€ après les frais financiers, soit 28% du chiffre d'affaires. La marge est assez conséquente, permettant de couvrir d'éventuels aléas sur l'opération.
Activité
Sur le dernier arrêté comptable clôturé à septembre 2021, la société IMS Invest a réalisé un chiffre d'affaires de 735 939€ pour un résultat d'exploitation de 30 244€. Les fonds propres s'élèvent à 45 759€ à fin septembre 2021 pour un capital social de 10 000€.
L'endettement est constitué d'un prêt bancaire de 30 000€ (et de comptes courant d'associés pour un montant de 69 143€). Le niveau de trésorie de l'entreprise se situe à 30K€ à début juillet 2022.
Le remboursement du capital prêté sera couvert par le produit de la revente des deux lots et la marge dégagée.
L'avis de l'analyste
Points positifs de la société :
Points d'attention de la société :
La société a été rattachée à la classe de risque C - Risque Modéré. Ci-joint l'analyse financière du dossier
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
La présence d'un prêt bancaire principal ne permet pas de prendre une hypothèque de rang 1.
Caution solidaire
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom des deux porteurs de projet à hauteur du montant de financement PretUp (une analyse patrimoniale a été faite pour vérifier la surface financière des deux asociés : patrimoine financier / immobilier, liquidités, autres engagements).
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. La totalité des sommes collectées est investie dans le projet. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs.
PretUp facture à l'emprunteur : 5% HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.