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Projets à financer | Division parcellaire IMS Capital #3 Gandrange
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Immobilier - Thiaucourt-Regniéville (54)
Projet immobilier à Grandrange en Moselle (lotissement de 4 parcelles et une maison)
Date de création :
2020
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2022) :
393 105 €
La société par actions simplifiée IMS Capital (SIREN 889315420), au capital social de 5000€, a été créée en septembre 2020 à Thiaucourt Regniéville en Meurthe et Moselle. La société est spécialisée dans les opérations de marchand de biens en Lorraine.
La société est dirigée par deux associés, Monsieur Florian HUBERT et Monsieur Dorian QUERU.
La société IMS Capital a déjà fait appel plusieurs fois fois à PretUp pour le financement de ses opération immobilières :
L’opération consiste en l’achat d’un ensemble immobilier de 400m2 sur un terrain de 1245m2, suivi d’une division de la parcelle qui permettra la revente de deux lots distincts (immeuble de rapport et terrain à bâtir) dans la commune de Villers-La-Montagne en Meurthe-et-Moselle.
L’ensemble figure au cadastre section AC n°484, 90 rue Emile Curicque.
Le prix d’achat est de 280 000€ + 10 000€ de frais de négociation.
Villers La Montagne est une commune située dans le département de la Meurthe et Moselle qui compte 1 482 habitants pour une superficie de 8,12 km².
Elle se trouve à proximité de la frontière luxembourgeoise (19 km de Esch-Sur-Alzette) et de l’axe A30 Metz-Longwy. La localisation est idéale pour les travailleurs frontaliers.
La commune comprend plusieurs commerces de proximité tels que boulangerie, pharmacie et buraliste. On y trouve également une crèche et un ensemble scolaire (maternelle et primaire) pour faciliter la vie des familles.
Prix de vente
Le prix de vente a été fixé à 270 000€ pour l’immeuble et 175 000€ pour le terrain à bâtir.
Commercialisation
Les deux lots sont déjà commercialisés :
Une promesse de vente a été signée le 15/06/2023 pour la vente de l’immeuble.
La réservation du terrain à bâtir a été signée le 02/01/2023 et les futurs acquéreurs ont déjà obtenu un accord bancaire pour leur projet de construction. Un permis d'aménager a été délivré en janvier 2023.
L'immeuble sera vendu en l'état, il n'y aura pas de travaux à faire.
La société IMS Capital réalise un apport de 13K€.
La banque Caixa Geral de Depositos lui a accordé un prêt de 224K€ pour le financement de l’acquisition ainsi qu’un prêt complémentaire de 39K€ pour couvrir partiellement les frais liés à l'opération. Ces deux prêts sont remboursables sur 24 mois in fine.
Le BFR retenu comprend les frais de financement bancaire et PretUp (frais de dossier, frais de garantie, commission de succès et mensualités PretUp des 6 premiers mois)
Le bilan financier de l'opération fait apparaitre un marge brute de 136K€ soit 30% du montant de la revente. Après déduction des frais de financement, la marge nette s'établira à 112K€ soit 25% du montant de la revente.
Monsieur Florian HUBERT, né en 1985, est le Président d'IMS Capital - Gérant de sa holding personnelle DLL Holding SIREN 534132980) . Il est affilié au réseau Immérialys (1er réseau de marchand de biens en France) depuis 2018. Auparavant, il était Directeur dans la Distribution (Carrefour Contact, 8 à Huit) et Gérant d'une salle de sport Keep Cool.
Monsieur Dorian QUERU, né en 1987, est le Directeur Général d'IMS Capital. - Gérant de sa holding personnelle Orava SIREN 884029174. Il est affilié au réseau Immérialys (1er réseau de marchand de biens en France) depuis 2019. Auparavant, il était comptable dans différents cabinets en France et au Luxembourg.
Projet immobilier à Grandrange en Moselle (lotissement de 4 parcelles et une maison)
La société IMS Capital sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 175 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 9% pour financer l'acquisition du bien immobilier et des différents frais liés à cette opération de marchand de biens à Grandrange .
Le prêt proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par l'opération. La cible du remboursement par anticipation se situe d'ici juin 2023.
La société a obtenu un accord bancaire pour le financement de cette acquisition à hauteur de 800 000€ (accord du Crédit Agricole de Lorraine). La société IMS Capital apporte 40 000€ en fonds propres sur cette opération.
Le projet sera réalisé immédiatement après la collecte et la mensualité sera d’environ 1457€.
Bilan financier :
Cette opération vise un chiffre d'affaires de 1 234 000€ et un coût de revient de 995 330€, dégageant ainsi une marge de 181 720€ après les frais financiers, soit 15% du chiffre d'affaires. La marge de 181 720€ permet d'absorder un prix de vente plus faible sur les deux terrains (lots 1 & 2), qui restent à commercialiser.
Un budget de 63 046€ pour les frais de commercialisation (agence immobilière) a été prévu.
Analyse de la société
Activité
Sur le 1er exercice de 13 mois arrêté à décembre 2021, la société IMS Capital a réalisé un chiffre d'affaires de 268 800€ pour un résultat d'exploitation de 56 792€. Les fonds propres s'élèvent à 49 152€ à fin septembre 2021 pour un capital social de 5000€
L'endettement était constitué d'un prêt bancaire de 386 692€ lié à une opération immobilière, qui a été revendue en début d'année. Le niveau de trésorie de l'entreprise se situe à 35K€ à début mars 2022.
Le remboursement du capital prêté sera couvert par le produit de la revente des différents lots et la marge dégagée.
Pour rappel, la société a déjà fait appel à PretUp pour une opération immobilière sur Rédange en avril 2022 pour un montant de 135 010€ et pour une 2ème opération à Malroy pour un montant de 94 000€ en mai 2022.
L'avis de l'analyste
Points positifs de la société :
Points d'attention de la société :
La société a été rattachée à la classe de risque C - Risque Modéré. (analyse financière limitée sur l'année 2021)
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
La présence d'un prêt bancaire principal ne permet pas de prendre une hypothèque de rang 1.
Caution solidaire
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom des deux porteurs de projet à hauteur du montant de financement PretUp (une analyse patrimoniale a été faite pour vérifier la surface financière des deux asociés : patrimoine financier / immobilier, liquidités, autres engagements).
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. La totalité des sommes collectées est investie dans le projet. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs.
PretUp facture à l'emprunteur : 5% HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.