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Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
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Projets à financer | SAS IMMOCAP
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Immobilier - Chavanod (74)
Projet immobilier à Sillingy en Savoie : division d’une maison en 3 logements et 2 terrain à bâtir.
Date de création :
2018
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2021) :
1 007 960 €
La société par actions simplifiée IMMOCAP (SIREN : 844054197), au capital social de 25 000 €, a été créée en novembre 2018 à Chavanod, sur les hauteurs d’Annecy. La société est spécialisée dans les opérations de marchand de biens dans les 2 Savoie (départements de la Savoie et de la Haute-Savoie).
La société est détenue et présidée par Monsieur Olivier GILLET (Cf. rubrique biographie)
La société a déjà réalisé des opérations de marchands de biens. La dernière en date est celle de Cran Gevrier (ville limitrophe d’Annecy). Elle a consisté en la division en 5 lots d’une grande maison.
le projet consiste en l'achat/revente d'une grande maison comprenant deux parcelles annexées dans le village de Sillingy (931 route de Vaulx) dans le département de la Savoie. La commune compte 5 400 habitants. Elle se situe sur l’axe Annecy-Genève :
La maison de 264 m² est divisée en 3 logement, 1 par étage. Le terrain comporte 2 parcelles transformées en terrain à bâtir.
Prix d'achat global : 555 000 €. Les 5 lots sont sous compromis :
Revente des 3 lots de la maison et des 2 terrains à bâtir :
Le prix du m² sur cette localité se situe aux alentours de 4 000 € (source : Meilleursagents / SeLoger).
Le prix des appartements à la revente au 1er et 2e étage ont été fixés respectivement à 230 000 € et à 235 000 € ; soit environ 1 750 m². Le prix à la revente de l’appartement au RDC est de 140 000 € ; soit environ 1 500 m².
Le prix au m² est inférieur à celui du marché, car les travaux dans les habitations seront à la charge des nouveaux propriétaires.
Les prix des terrains vendus sont de 200 000 € (4,5 a) pour la plus grande parcelle et de 185 000 € (3,65 a) pour la seconde parcelle.
Le permis de construire a été accepté depuis le 01/08/2022. Les travaux seront terminés à la fin du mois de novembre 2022 :
L’ensemble des 3 logements et des 2 terrains sont sous compromis. Cette opération est effectuée en 2 phases :
Monsieur Olivier GILLET, né en 1970, est le Président et l’unique actionnaire de la SAS MMOCAP.
Plus de 12 ans agent immobilier à son compte sur Annecy, il s’est reconverti en tant que marchand de biens sur les 2 Savoie. Il bénéficie d’un vaste réseau sur ce secteur et de l’expérience en vente de tout type de bien immobilier.
Projet immobilier à Sillingy en Savoie : division d’une maison en 3 logements et 2 terrain à bâtir.
La SAS IMMOCAP sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 106 000 € sur 18 mois à un taux fixe de 9 % pour financer la seconde partie de l’opération immobilière de Sillingy, à savoir la cession des 2 terrains à bâtir.
Le prêt proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par l'opération. La cible du remboursement par anticipation se situe d'ici juillet/août 2023.
La société a obtenu un accord bancaire pour le financement de cette acquisition à hauteur de 527 000€ (accord de la Banque Laydernier). La société autofinance 118 000 € (environ 16 % du projet) sur cette opération.
Le projet sera réalisé immédiatement après la collecte et la mensualité sera d’environ 795 €.
Bilan financier :
Cette opération vise un chiffre d'affaires de 990 000€ et un coût de revient de 751 000 €, dégageant ainsi une marge d’environ 239 000 € après les frais financiers, soit 24 % du chiffre d'affaires.
Les ventes des 3 logements (605 k€) nécessiteront le remboursement du prêt bancaire (527 k€).
Le financement PretUp sera donc nécessaire pour combler le temps de latence jusqu’aux cessions définitives des terrains prévues en juin/juillet 2023.
Le besoin en fonds de roulement inclus les frais financier de l’ensemble de l’opération ainsi que les moyens nécessaires à la commercialisation et aux frais entre l’acquisition du bien immobilier (février 2022) et la cession définitive des terrains (été 2023).
Analyse de la société
Le chiffre d’affaires du dernier exercice est de 1 008 k€. Il intègre la dernière opération de marchands de biens (projet Cran Gevrier).
Cette opération a permis à la société de dégager un excédent brut d’exploitation (EBE) de 119 k€ et un résultat net de 94 k€ (pour rappel, l’EBE mesure la capacité de l’entreprise à dégager des revenus via son exploitation).
Au 1/12/2021, les capitaux propres sont de 39 k€ pour un capital social de 25 k€. La société présentait un endettement bancaire de 395 k€. Il s’agissait du prêt relatif au projet Cran Gevrier qui a été remboursé intégralement.
La société est aujourd’hui endettée à hauteur du prêt obtenu pour l’opération en cours (527 k€). Le produit des ventes des 3 appartements (605 k€) permettra de le remboursement intégral.
A noter qu'en 2020, la société n'a réalisé cette année aucune opération d'où la perte de 7 k€.
Avis de l’analyste
La société a été rattachée à la classe de risque C - Risque modéré. Ci-joint l’analyse financière de la société.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom de Monsieur Olivier GILLET à hauteur du montant de financement PretUp.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur : 5 % HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.