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Projets à financer | Financement immobilier à Vallauris
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Immobilier - Vallauris (06)
Financement immobilier à Vallauris
Date de création :
2018
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2021) :
263 409 €
La société par actions simplifiée DMF Invest (SIREN 834478729), créée en janvier 2018 à Vallauris dans le Sud-Est de la France, est spécialisée dans l'activité de marchand de biens pour des opérations rapides avec des budgets maitrisés.
Depuis sa création en janvier 2018 la société DMF INVEST a réalisé principalement :
- Une opération de 9 lots d’habitation à Golfe Juan dénommée « Palmeraie » terminée en 2020
- Une opération de 6 lots d’habitation à Peymeinade terminée en 2021
- Une opération d'une maison de luxe sise à Vallauris, en cours de commercialisation, travaux terminés.
Acquisition de 6 lots d’habitation à rénover (les biens sont libres d'occupation) dans un immeuble ancien en copropriété de 8 lots, situé dans le centre historique de Vallauris : l'entrée principale est située sis 55 rue Clément Bel, la façade arrière donnant sur la rue des Horts, cadastré section BW 373 pour 75 ca.
Surface : 158 m²
Prix d'achat : 210 000€
Le compromis de vente a été signé le 20 juillet 2022
Vallauris est une commune française située dans le département des Alpes-Maritimes, en région Provence-Alpes-Côte d'Azur (26 000 habitants), située entre Cannes et Antibes.
Les différents lots (les deux lots du rez-de-chaussée et sous sol ne sont pas compris dans l'acquisition, ils servent de caves et réserves pour le restaurant "le café du coin") :
Immeuble
Façade arrière
Vue depuis la place Lisnard (l'immeuble est situé juste après le 1er bâtiment sur la droite)
Revente en un bloc à un investisseur avec une offre d'achat signée à 315 000€ net vendeur (revente effectuée par l'agence immobilière Stéphane Plaza de Vallauris), soit un prix de revente à 1993€ le m² (prix moyen du m² étant situé à 2500€ sur Vallauris / sources Efficity - Meilleurs Agents). Le taux de commercialisation est donc de 100%. Le prix de revente était attractif afin d'assurer une commercialisation rapide. L'immeuble peut bénéficier du dispositif fiscal Denormandie.
Cet investisseur achète le bien sans financement bancaire, évitant un risque sur l'obtention d'un prêt immobilier (risque écarté sur le taux d'usure qui peut bloquer l'obtention d'un prêt)
L'immeuble est revendu en état sans travaux
La réitération authentique chez le notaire est prévue début octobre
Monsieur Dominique MOREAU, né en 1947, est le gérant de la société DMF Invest, qui a pour objectif de transmettre l'entreprise à son fils Monsieur Didier MOREAU, qui est actuellement associé dans une agence immobilière de Golfe-Juan DM IMMOBILIER.
Expériences professionnelles de Monsieur Moreau :
Financement immobilier à Vallauris
La société SASU DMF Invest sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 220 000€ sur 12 mois à un taux fixe de 9% pour financer l'acquisition de cet immeuble situé sur la commune de Vallauris.
Le prêt proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra au moment de la revente de l'immeuble (un remboursement par anticipation sera probablement effectué avant la date de fin du prêt PretUp).
Le projet PretUp sera réalisé immédiatement après la collecte et la mensualité sera d’environ 1832€.
La société DMF Invest a déjà fait appel à PretUp pour un montant de 200 000€ en janvier 2021 (remboursement complet et sans incident intervenu en juillet 2022)
Bilan financier :
Cette opération vise un chiffre d'affaires de 315 000€ et un coût de revient de 219 500€, dégageant ainsi une marge de 84 350€ après prise en compte des frais financiers, soit 26% du chiffre d'affaires. La marge est correcte pour une opération limitée dans le temps.
L'apport de l'entreprise est limité à 20K€ comme la société est fortement engagée dans l'opération immobilière "Villa Emeraude"
Analyse de la société
Activité
Sur le dernier arrêté comptable clôturé à décembre 2021, la société SASU DMF Invest a réalisé un chiffre d'affaires de 263 400€ en 2021 (contre un CA de 1M€ en 2020) pour un résultat d'exploitation négatif de -119117€.
Le chiffre d'affaires 2021 a été réalisé par la fin de l'opération à Peymeinade, cette queue d'opération n'a pas rapporté assez de trésorerie pour couvrir les charges 2021, d'où ce résultat négatif sur 2021. Les fonds propres s'élèvent à 32 226€ à fin décembre 2021 pour un capital social de 1000€.
L'endettement financier s'élève à 1 079 794€ à fin 2021 comprenant un financement de la Caisse d'Epargne sur l'opération "Villa Emeraude" (le débouclage de cette opération est prévue en 2023 avec un chiffre d'affaires prévisionnel de 1.8M€ et une marge prévisionnel de 500 000€).
Le compte courant d'associés se monte à 141 027€. Le niveau de trésorerie de la société se situe à 38K€ à début septembre 2022.
L'avis de l'analyste
Points positifs de la société :
Points d'attention de la société :
La société a été rattachée à la classe de risque C - Risque Modéré. Ci-joint l'analyse financière de la société.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Garantie hypothécaire prise sur l'immeuble
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le bien au profit des prêteurs par notaire.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
Caution solidaire notariée
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle sera prise auprès du gérant Monsieur Moreau à hauteur du montant de financement PretUp.
Cette caution sera formalisée par le notaire en charge de l'hypothèque (une analyse patrimoniale a été faite pour vérifier la surface financière du asociés : patrimoine financier / immobilier, liquidités, autres engagements).
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. La totalité des sommes collectées est investie dans le projet. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs.
PretUp facture à l'emprunteur : 5% HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.