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Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
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Projets à financer | Projet immobilier CESS & FIL #2
Partager ce projet :
Immobilier - Nancy (54)
Acquisition immeuble - revente à la découpe
Date de création :
2023
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2022) :
1 447 961 €
La société SAS CESS & FIL (SIREN 491235289) est une société créée en 2006 et spécialisée dans l'activité de marchand de biens en Lorraine. Elle est gérée par Philippe JACOTOT.
La société CESS & FIL a déjà obtenu un 1er financement au mois de septembre 2023 pour une opération immobilière sur Nancy, vous pouvez retrouver ici la fiche projet
Nouveau projet immobilier
Le projet concerne l'acquisition d'un immeuble situé à Nancy 24 rue des Tiercelins. Le prix d'acquisition est de 585 000€.
L'immeuble à usage habitation comprend trois étages
Section : BC n° 261 au cadastre pour une superfacie globale de 363 m²
Date de construction : antérieure à 1949
L'immeuble est situé dans le Centre Ville de Nancy, à 8 minutes de la place Stanislas et à 15 min de la Gare. La rue des Tiercelins est située à côté de commerces de proximité (centre commercial Saint Sébastien, marché couvert, rue commerçante Saint Jean..)
Lots de l'immeuble
L'immeuble est composé en R+3 avec différents appartements côté rue et un deuxième corps de batiment avec d'autres lots côté jardin.
Le prix de revente se situe à un prix du m² aux alentours de 2640€ cohérent au prix actuellement pratiqué sur Nancy.
Les diagnostics de performance énergétique (DPE) sont compris entre D et E pour les différents lots. Certains appartements nécessitent des travaux de rénovation.
Phases du projet
Type d'opération
Opération d'achat revente à la découpe sans travaux : tous les lots disposent déjà d'un compteur d'eau et d'électricité. Une mise en copropriété sera effectuée. Aucune formalité administrative auprès du service de l'urbanisme n'est nécessaire sur cette opération.
Stratégie de commercialisation
La commercialisation a débuté ces derniers jours avec des premiers lots déjà réservés (lots 3,4 et 8) représentant 30% du chiffre d'affaires. Les lots à commercialiser sont des petites surfaces recherchées par des investisseurs locatifs (il y a une demande locative importante sur Nancy avec 50 000 étudiants)
Scénario stressé :
En tenant compte d'un scénario stressé (marché de l'immobilier en baisse), la marge actuelle de l'opération permet d'absorber des prix de revente plus bas. En prenant un prix de revente des différents lots à -15% par rapport au prix visé, le chiffre d'affaires ressort à 794 750€ avec une marge finale (après prise en compte des frais financiers) à 18%.
Plan de financement
Bilan financier de l'opération
Le prix de revient s'élève à 643 008€, il n'y a pas de budget travaux prévu dans l'opération. Les lots seront commercialisés dans l'état actuel (les travaux de rafraichissement/rénovation seront réalisés par les acquéreurs).
Plan de financement
Un crédit bancaire principal a été obtenu auprès du CIC sur cette opération pour un montant de 500 000€. 70 000€ sont apportés par la société.
Calcul des marges
Avec un chiffre d'affaires cible de 935 000€, la marge après prise en compte des frais financiers ressort à 31%.
Calendrier
Un débouclage de l'opération vers septembre 2024 est envisagé.
Monsieur Philippe JACOTOT, né en 1956, est le Président de la SAS CESS & FILS.
Monsieur JACOTOT est un professionnel de l'immobilier spécialisé dans le marchand de biens (bien industriel, achat en bloc) sur Nancy depuis plus de 20 ans. Il est également associé dans un restaurant.
Acquisition immeuble - revente à la découpe
La société SAS CESS & FIL sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 70 000€ sur 12 mois à un taux fixe de 10.25 % pour intervenir dans le financement de l'acquition de l'immeuble situé au 24 rue des Tiercelins à Nancy.
Un financement bancaire principal a été accordé pour cette opération à hauteur de 500 000€.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement pour un montant de 656€.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la revente des différents lots (après le remboursement de la ligne bancaire), probablement la durée initiale de 12 mois.
Activité et structure financière
La société SAS CESS & FIL a enregistré à fin juin 2022 un chiffre d’affaires de 1 447 961€ (contre 516 376€ en 06/2021) pour un résultat d'exploitation de 270 041€ et un bénéfice après impôts de 187 014€.
Le capital social s'élève à 510€ pour des capitaux propres de 261 144€. Le montant des dettes financières se monte à 840 272€ comprenant trois lignes bancaires par rapport à trois opérations immobilières en cours.
Projet de bilan au 30/06/2023 :
Le chiffre d'affaires s'élève à 2 358 940€ pour un résultat d'exploitation de 154 495€ et un bénéfice de 112 274€. Un montant de stock à 1 075 074€ et des dettes financières de 752 943€.
Cotation
La société a été rattachée à la classe de risque "B+" / Risque faible déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe. Un bonus de 0.5% a été ajouté sur ce projet pour ressortir à un taux d'intérêts de 10.25%
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Caution personnelle :
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au dirigeant à hauteur du montant de financement PretUp.
L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucune source de conflits d’intérêts n'a été identifiée sur ce financement.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Opération achat revente sans travaux | Aléas classiques sur une opération de marchand de biens (délais de revente, prix de revente plus bas...) |
| Situation de l'immeuble dans le centre de Nancy | Contexte actuel du marché de l'immobilier impactant les délais de commercialisation |
| Petite surface des lots (biens recherchés par les investisseurs locatifs) | Nombre de lots à commercialiser |