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Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
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Projets à financer | Boch22 #2 - Opération Pontcharra
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Immobilier - Annecy (74)
Financement des travaux - Opération Pontcharra
Risque
Faible
Date de création :
2011
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2021) :
1 385 824 €
La SARL BOCH 22 (SIREN : 532 295 045) a été créée en avril 2011 sur Annecy, elle est spécialisée dans l'activité de marchands de biens. Cette société est la tête d’un groupe de sociétés détenues et gérées par Monsieur Frank BRUSCO. Ce dernier détient 65 % de la SARL BOCH 22. Monsieur Roger ZANNIER (industriel et patron français figurant dans les 150 plus grandes fortunes de France) détient 35 % des parts depuis janvier 2021.
Les différentes structures de groupe réalisent des opérations de marchands de biens de tout type : acquisition de terrain à bâtir, rénovation, promotion immobilière, etc.
Dans le cadre de ce projet, c’est la société DOUBLE T PROMOTION (SIREN 850 834 847), avec une augmentation en capital en cours à 425 000€, crée en avril 2019 qui gère les opérations d’achats des terrains et les différents travaux de viabilisation. La société BOCH 22 finance l’intégralité des opérations.
Voici le schéma juridique des deux sociétés qui supportent le projet :
Retrouvez ici le lien de la page projet (financement de 200K€ mis en place en décembre 2021) de l'opération financée sur la commune Allevard
Mise à jour du 08 juin 2022 : les 5 terrains de l'opération Allevard ont été vendus pour un chiffre d'affaires cumulé de 453 000€ (cohérent par rapport au budget prévisionnel). Le remboursement de ce financement est prévu vers septembre/octobre 2022.
Opération visée dans cette fiche projet : transformation d'une ancienne grange en plusieurs logements
Bâtiment du 17ème siècle
Adresse du bien : 58 avenue de Savoie à Pontcharra (38 530)
Rétitération authentique intervenue le 31 mars 2021
Prix acquisition : 200 000€
Parcelles cadastrées : AM 219 d, AM115 0, AM116
Permis de constuire n°038 314 21 10004 : demande déposée le 08/02/2021, PC accordé le 29 avril 2021
Surface : 578 m² en loi Carrez
La commune de Pontcharra est composée de 7 200 habitants, elle est située entre Grenoble et Chambéry (avec une gare SNCF).
Détail des 8 lots immobiliers
Fixation du prix de vente
Bilan financier de l'opération
Le financement global de l'opération s'élève à 850k€ (prix d'acquisition + frais de notaire+ travaux)
L’objectif est la revente des huit lots immobiliers pour un montant total de 1.5M€. La marge brute du projet, après financement, s’établit à environ 534K€ soit 34%, permettant d'avoir une marge de sécurité en cas de vente plus basse des lots immobiliers.
Travaux
Le devis pour les travaux s'élève à moins de 500K€. La société Boch22 a tenu compte dans le prévisionnel d'aléas pour un montant de 100K€ (budget travaux fixé à 600K€).
Les travaux portent sur les gros oeuvres (fondation, élevation niveau 2, élevation niveau 3 combles, cloisons & isolation, toiture charpente & couvertures, peinture, revêtement sols, escalier, terrasses, cuisine, électricité...)
Calendrier
Démarrage des travaux d'ici quelques jous pour une durée de 6 mois. La commercialisation débutera à partir de janvier 2023.
Monsieur Frank BRUSCO est le gérant depuis la création de la SARL BOCH 22 (SIREN 532 295 045) . Il détient 65 % des parts. Il est également le Président de la SAS DOUBLE T PROMOTION (SIREN 850 834 847). Expert dans l'activité marchand de biens, il gère des entreprises depuis plus de 20 ans.
Il a co crée en 1996 ALT Informatique, sa 1ere societe à l'âge de 18 ans, vendu en 1998. Il a participé pendant les années 2000 en tant que directeur financier et souvent actionnaire, associé à des grands noms de l'e commerce comme ( Photobox, Delamaison.fr, Melijoe.com ...) Il a co crée en 2014 Warwyck group Holding. il a co crée en 2019 F2M Holding de participation. Il a co crée en 2019 BM Construction.
Financement des travaux - Opération Pontcharra
La SARL BOCH 22 sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 315 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 9% pour financer une partie des travaux nécessaire à la création des différents lots.
Le prêt proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente des lots. Un remboursement par anticipation sera effectué si les lots sont revendus avant la date de fin du prêt.
Le projet sera réalisé immédiatement et la mensualité sera d’environ 2362€. En cas de retard dans la commercialisation, une prorogation de 3 mois peut être demandée par l’emprunteur.
Plan de financement :
Activité
En 2021, le chiffre d’affaires de la société s'est élevé à 142 792€ de CA net et 1.38M€ de produits d'exploitation (vente de biens en cours) (contre un CA en 2020 de 1,1 M€). L’excédent brut d’exploitation (EBE) est à -5232€ pour un résultat net de 14 288€ après impôts.
Structure financière
A fin 2021, les capitaux propres s'élèvent à 1 825 607€ pour un capital social de 1 600 950 €.
Les dettes financières sont composées d'un PGE (encours de 61349€) et 647K€ de dettes bancaires (liées à deux projets immobiliers en cours). Le capital restant dû du financement PretUp s'élève à 200K€ remboursé en septembre/octobre 2022 (les 5 terrains ont été vendus).
Perspectives 2022/2023
La société BOCH 22 a une dizaine de projets en cours dont 5 avec des permis de construire ou d’aménager ont été déposés. Le potentiel de vente est supérieur à 2 millions d’euros.
Analyse de la SAS DOUBLE T PROMOTION
Créée en 2019, la société DOUBLE T PROMOTION débute ses activités de marchands de biens. A fin 2021, le chiffre d’affaires s'élève à 613 162€ pour un bénéfice de 106 576€ (avec un endettement financier de 165 821€)
L'avis de l'analyste
Points positifs de la société :
Points d'attention de la société :
La société a été rattachée à la classe de risque B - Risque faible (classe de risque considéré comme faible compte tenu de la prise d'une sûreté réelle (hypothèque)). Ci-joint l’analyse financière détaillée de la société BOCH 22.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Garantie hypothécaire prise sur le terrain
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le bien au profit des prêteurs par notaire.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
Caution solidaire
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom de Frank BRUSCO à hauteur du montant de financement PretUp.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès et frais de gestion)
PretUp facture à l'emprunteur : 5 % HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.