Inscription Newsletter
Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
Projets à financer | THEORY INVEST
Partager ce projet :
Immobilier - Paris (75)
Financement opération de location de meublés touristiques à PARIS
Date de création :
2021
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2022) :
119 300 €
L’EURL THEORY INVEST (Siren : 905 199 758) a été créée en 2021 pour organiser le groupe dirigé par Monsieur Charles NOUBOUE. L’activité du groupe est principalement à vocation immobilière : activité de marchands de biens et activité locative de meublés. La société holding est détentrice des titres des sociétés filles.
La société holding va porter le financement du projet prévu pour la SAS POETIC INVEST (Siren : 907 710 487) créée en 2021. Elle est spécialisée dans la prise à bail de locaux commerciaux à PARIS intra-muros afin d’y effectuer une activité de location saisonnière.
Retrouver les sites internet des sociétés du groupe :
Ils sont localisés prés du musée du Louvre, de l’Opéra Garnier, des Champs-Elysées ou encore de la rue Saint-Honoré. Une localisation idéale pour l’activité touristique qui favorisera un taux d’occupation élevé.
L’attrait touristique de PARIS est indéniable. L’offre de logement de qualité intra muros est souvent insuffisante. De plus, les prochains grands événements sportifs (coupe du monde de rugby en 2023 et jeux olympiques en 2024) vont attirer davantage de touristes et de spectateurs du monde entier.
Les locaux resteront à vocation commerciale. Il n’y a pas de changement de destination. Le projet de bail prévoit que « les lieux loués seront uniquement à usage commercial pour y exercer l'activité de location de chambre meublée assortie de prestations ».
Le financement de PretUp est contraint par la condition suspensive de la signature effective du bail.
Les appartements seront loués à partir d’août 2023.
Les prix pratiqués HT (après les commissions des plateformes et des frais accessoires) sont les suivants :
Le taux d’occupation et la fixation des prix se basent à la fois sur l’expérience du groupe et sur les comparaisons réalisées régulièrement directement sur les plateformes de location.
Exemples de travaux de rénovations :
Monsieur Charles NOUBOUE, né en 1989, est le Gérant et unique associé de l’EURL THEORY INVEST. Cette société holding est la tête d’un groupe de plusieurs sociétés dont Monsieur NOUBOUE est également le dirigeant (Cf organigramme).
Monsieur NOUBOUE a été diplômé ingénieur de l’Ecole Centrale de Paris et au grade Master 2 de l’ESSEC Business School.
Via son groupe, il a à son actif plus de 30 opérations de marchands de biens à PARIS et plus de 80 appartements en location.
Retrouver le profil LinkedIn de Monsieur NOUBOUE en cliquant ici.
Financement opération de location de meublés touristiques à PARIS
L'EURL THEORY INVEST sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 215 000 € sur 18 mois à un taux d’intérêts fixe de 10 % pour financer une opération de location de meublés touristiques à PARIS.
A la prise du bail commercial, la société va réaliser les travaux nécessaires pour les futurs appartements en location touristique.
Le projet débutera immédiatement à la fin de la collecte. La mensualité moyenne est de 12 912 €.
Le projet est proposé sous la forme d'un crédit amortissable mensuellement (le capital s'amortit au fil des échéances mensuelles). Le taux d'intérêts fixe de 10 % s'applique sur le capital restant dû. L'échéance mensuelle est composée d'une partie du capital prêté et des intérêts.
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives ci-dessous auront été levées :
Plan de financement :
Analyse de la société
Les éléments dans l’onglet financier et notre étude s’appuient notamment sur le bilan provisoire au 31/12/2022. Certains opérations de fin de clôture et certains choix de gestion pourront faire varier ces données comptables.
THEORY INVEST est la société animatrice du groupe de Monsieur NOUBOUE. Elle détient les titres des sociétés filles (participations financières au bilan de 9 547 k€). Ce montant forme le capital social de la société.
Au 31/12/2022, la société n’a pas d’endettement financier mis à part les comptes courant associés.
Sur son activité : elle perçoit uniquement les prestations facturées (management fees) aux sociétés filles (120 k€ en 2022). Ces prestations permettent à la société de régler ses frais de gestion courants (loyer, fournitures, frais de gestion) et les rémunérations du dirigeant.
Analyse économique du projet
Le projet a été étudié sur la base de plusieurs hypothèses d’activité et sur un exercice « en croisière » de 12 mois. La matrice présentée propose différentes hypothèses d’activité :
Toutes les hypothèses présentent un bon niveau de marge brute du projet (entre + 240 k€ et + 371 k€).
La marge brute qui ressort permet de couvrir les échéances du prêt PretUp ; puisque le solde de marge après règlement PretUp se situe entre + 85 k€ et + 217 k€.
Aussi, le retour sur investissement sur la base de marge après règlement de PretUp se situe entre 2,4 années et 6,2 années ; soit un retour sur investissement très rapide pour un projet immobilier.
Si le projet dégage une bonne rentabilité brute, il nécessite une gestion rigoureuse et à toute heure des appartements et des clients. Les coûts de main d’œuvre, d’usure et de dégradations ne sont pas incluses dans ses projections.
Analyse de la SAS OPTA PARTNERS (Siren : 880 388 061)
Quelques informations économiques au 31/12/2022 sur la SAS OPTA PARTNERS, société du groupe dédiée à la maitrise d’œuvre des travaux des appartements en location, qui constitue une des suretés du projet :
La société OPTA PARTNERS dispose de capitaux propres de 262 k€ représentant 30 % du total bilan (dont 100 000 € de capital social). La société compte 2 prêts, dont le capital restant dû global est de 85 k€.
Son chiffre d’affaires est de 1 756 k€ (+ 62 % en un an) pour un résultat net de 64 k€. Le résultat d’exploitation se situe à 85 k€, dont 16 k€ de dotations aux amortissements.
Cotation
La société a été rattachée à la classe de risque B - Risque faible déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50 % du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Afin de couvrir le risque de défaillance, plusieurs garanties et sûretés sont demandées :
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 250€ TTC de frais de dossier.
Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû"
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Profitabilité rapide de l’activité | Législation évolutive de la location touristique à Paris |
| Apport de 60 % sur le projet | Activité contrainte par un bail commercial |
| Expérience dans la gestion de location de meublés touristiques | Atteinte du chiffre d’affaires prévisionnel |