Immobilier SARL DES 2L #2 - Location de bureaux

A propos de SARL DES 2 L

La société à responsabilité limitée SARL 2L (SIREN : 492804174), d'un capital social de 2000€, a été créée en novembre 2006 à Rouen par Monsieur Jérôme L'HORPHELIN.

L'immeuble, nommé Le Rameau, est situé sur les Hauts de Rouen à 100m de la nouvelle ligne TEOR et en bordure de forêt.

Elle est spécialisée dans la location de bureaux en ZFU (Zone Franche Urbaine avec le régime fiscal spécifique de la ZFU) sous forme de packs (domiciliation complète, électricité, eau, chauffage, charges, Internet - téléphone, photocopieur, parking). L'immeuble avait été racheté en 2006 à la Mairie de Rouen pour le transformer en immeuble de bureaux.

L’immeuble est composé de 22 lots indépendants sur 4 niveaux pour une surface brute de 631 m² :

-  2 bureaux de 15 m2,

-  3 bureaux de 13 m2,

-  3 bureaux de 18 m2,

-  6 bureaux de 20 m2,

-  6 bureaux de 27 m2,

-  1 bureau de 25 m2,

-  1 bureau de 35 m2.

Actuellement, le taux d'occupation des locaux est de 75 %.

Dans le cadre du développement de cette zone franche, la société travaille de façon étroite avec la Mairie de Rouen, la CCI, la Chambre des Métiers et Rouen Développement.

La société n'a plus de salariés depuis fin 2014 : le gérant s'occupe de la commercialisation des bureaux, de l'entretien et des petits travaux.

La valeur vénale de l'immeuble est estimée à 900 000 € par les experts en immobilier professionnels en date du 16 janvier 2018.

Les clients de l'entreprise recherchent :

- une formule tout compris moins chère que les concurrents de type pépinière (avec services payants) ou sites de coworking

- des bureaux accessibles en voiture et en transport en commun

- l'accès au dispositif fiscal et social en Zone Franche Urbaine

Site internet

Localisation

À quoi va servir cet emprunt ?

Financer des travaux et du nouveau mobilier

Description détaillée du projet

Objet du financement

La SARL DES 2L sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de financement de 22 000 € sur une durée de 36 mois à un taux fixe de 8.5 % pour financer des travaux et du mobilier pour équiper plusieurs bureaux.

L'échéance de ce prêt sera d'environ 694 €.

La communauté PretUp a déjà soutenu cette entreprise en 2016 pour 21 000 € sur une durée de 24 mois à 8.5 %. Ce prêt sera entièrement remboursé en août 2018. Nous n'avons jamais rencontré un seul retard sur ces échéances.

Analyse de la société

Activité

La société a réalisé en 2017 un chiffre d'affaires de 96 133 € contre 77 274 € en 2016, soit une augmentation de 20,6 %. En étudiant le passif de l'entreprise, le niveau de chiffre d'affaires est relativement stable, se situant généralement entre 95 000 € et 100 000 €.

Le résultat est négatif cet année en raison de pertes sur créances irrécouvrables pour 16 863 € qui viennent dégrader le résultat d'exploitation. Il faut donc se baser sur l'excédent brut d'exploitation qui indique la rentabilité de l'entreprise qui était pour cet exercice de 16 962 € soit 18 % du chiffre d'affaires, ce qui est un bon ratio de rentabilité.

Structure

Les capitaux propres atteignent 151 229 € pour un capital social de 2000 €.

Les dettes financières sont peu élevées, le prêt d'acquisition de l'immeuble a été entièrement remboursé en 2017. L'emprunt de réfection de la toiture, avec un capital restant dû de 2715 € au 31/12/2017 s'est terminé en juin 2018. Ces économies de charge d'emprunts permettront de rembourser la nouvelle charge d'emprunt PretUp.

Notre premier prêt PretUp se termine en août 2018 pour une échéance de 950 € environ. Il aura été remboursé sans incident.

Lors de notre étude, le compte bancaire de l'entreprise affiche une position créditrice de 3419 € en juin 2018.

Les points positifs de l'entreprise

• Capitalisation de la structure
• Ancienneté de l'activité
• Bâtiment entièrement détenu par la société (prêt d'acquisition entièrement remboursé)

Ls points d'attention de la société

• Taille modeste de l'entreprise
• Vacance possible de certains bureaux
• Risque d'impayé des loyers

La société a été rattachée à la classe de risque C-Risque Modéré. 

Ci-joint l'analyse financière détaillée de la société. Nous avons fixé le seuil d’intervention à 50 % du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d’entreprise décide de l’acceptation ou non des fonds collectés.

Assurance pour votre investissement

Ce projet bénéficie de l'assurance gratuite pour les investisseurs, proposée par Gan-Groupama contre le risque de décès / invalidité (à hauteur de 100% du capital prêté) et contre le risque de défaillance de l'entreprise financée (redressement ou liquidation judiciaire à hauteur de 50% du capital prêté sur 18 mois). Pour en savoir plus.

Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français).

Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet afin d'aligner les intérêts de la plateforme avec ceux des prêteurs.

Frais pour les prêteurs

PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. La totalité des sommes collectées est investie dans le projet. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs.