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Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
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Projets à financer | Division parcellaire IMS Capital #2 Malroy
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Immobilier - Thiaucourt-Regniéville (54)
Financement opération immobilière à côté de Metz
Risque
Modéré
Date de création :
2020
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2021) :
268 800 €
La société par actions simplifiée IMS Capital (SIREN 889315420), au capital social de 5000€, a été créée en septembre 2020 à Thiaucourt Regniéville en Meurthe et Moselle. La société est spécialisée dans les opérations de marchand de biens en Lorraine.
La société est dirigée par deux associés, Monsieur Florian HUBERT et Monsieur Dorian QUERU.
La société IMS Capital a déjà fait appel une 1ère fois à PretUp pour une opération immobilière à Rédange (retrouvez la fiche projet IMS Capital Redange 135 010€ en avril 2022)
Achat d'une maison située à Malroy (13 chemin de la Croisette) à 15 min du centre ville de Metz dans le département de la Moselle (Région Grand Est)
Surface de la maison : 120 m² érigée sur un terrain de 1417 m²
Année de construction : 2005
Cadastre : section 4 n°73 (000 473)
Prix d'achat : 415 000€ dont 7000€ de frais d'agence immobilière
Compromis de vente signé le 1 décembre 2021
Performance énergétique (DPE) : C (chauffage au gaz)
Contrôle de la conformité de l'assainissement effectué par Suez le 15 février 2022
Malroy est une commune de 367 habitants, qui est située à 15 min de Metz au bord de la Moselle. Elle se trouve à proximité des autoroutes A31 et A4.
Revente de la maison (lot n°1) avec un terrain de 717 m² et détachement d'un terrain à bâtir de 700 m²(lot n°2)
Le prix du m² sur cette localité se situe à 2122€ (source : Meilleursagents / Efficity / Les Notaires)
Le prix de la maison à la revente a été fixé à 350 000€ (soit un prix du m² à 2916€ du m², plus élevé que le prix moyen constaté). Le prix du terrain est vendu en prix d'appel à 220 000€ (prix du m² 314€).
Dans le cadre de la division foncière réalisée, il n'y a pas de travaux réalisés à l'intérieur de la maison. Une étude sol est également prévue pour la vente du terrain à bâtir La voie d'accès au lot 2 sera créée pour séparer le lot 1 & 2.
A date, la commercialisation deux lots a débuté et se situe à 100% de pré vente
La société vérifie actuellement les financements pour passer ensuite en phase de compromis de vente.
Pour cette opération de division parcellaire, une déclaration préalable (DP05743822M0001)(nature des travaux : division en vue de construire) a été déposée et acceptée le 5 janvier 2022 par la Commune de Malroy et acceptée le 21 février 2022 (demande purgée de tout recours).
La réitération authentique chez le notaire est prévue cette semaine (12 mai 2022).
Monsieur Florian HUBERT, né en 1985, est le Président d'IMS Capital - Gérant de sa holding personnelle DLL Holding SIREN 534132980) . Il est affilié au réseau Immérialys (1er réseau de marchand de biens en France) depuis 2018. Auparavant, il était Directeur dans la Distribution (Carrefour Contact, 8 à Huit) et Gérant d'une salle de sport Keep Cool.
Monsieur Dorian QUERU, né en 1987, est le Directeur Général d'IMS Capital. - Gérant de sa holding personnelle Orava SIREN 884029174. Il est affilié au réseau Immérialys (1er réseau de marchand de biens en France) depuis 2019. Auparavant, il était comptable dans différents cabinets en France et au Luxembourg.
Financement opération immobilière à côté de Metz
La société IMS Capital sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 94 000€ sur 9 mois à un taux fixe de 9% pour financer l'acquisition de ce bien immobilier et des différents frais liés à cette opération de marchand de biens sur Malroy.
Le prêt proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 9 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente des deux lots. Un remboursement par anticipation sera effectué si l'acte auhentique (pour la vente des deux lots) intervient avant la date de fin du prêt PretUp.
La société a obtenu un accord bancaire pour le financement de cette acquisition à hauteur de 355 000€ (accord de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne BPALC).
Le projet sera réalisé immédiatement après la collecte et la mensualité sera d’environ 705€.
Bilan financier :
Cette opération vise un chiffre d'affaires de 505 000€ et un coût de revient de 442 584€, dégageant ainsi une marge de 45 043€ après les frais financiers, soit 9% du chiffre d'affaires. La marge est assez basse, mais l'opération est sécurisée comme les deux lots sont déjà pré commercialisés. Ce bilan financier tient compte des deux offres d'achat avec le prix actualisé.
Un budget de 13 000€ pour les frais de commercialisation (agence immobilière) a été prévu. Les offres reçues sur les deux lots ont été gérées en direct sans frais d'agence (ce qui augmentera la marge de l'opération si les deux offres sont validées).
Activité
Sur le 1er exercice de 13 mois arrêté à décembre 2021, la société IMS Capital a réalisé un chiffre d'affaires de 268 800€ pour un résultat d'exploitation de 56 792€. Les fonds propres s'élèvent à 49 152€ à fin septembre 2021 pour un capital social de 5000€
L'endettement était constitué d'un prêt bancaire de 386 692€ lié à une opération immobilière, qui a été revendue en début d'année. Le niveau de trésorie de l'entreprise se situe à 35K€ à début mars 2022.
Le remboursement du capital prêté sera couvert par le produit de la revente des deux lots et la marge dégagée.
Pour rappel, la société a déjà fait appel à PretUp pour une opération immobilière sur Rédange en avril 2022 pour un montant de 135 010€.
L'avis de l'analyste
Points positifs de la société :
Points d'attention de la société :
La société a été rattachée à la classe de risque C - Risque Modéré. Il n'y a pas d'analyse financière fournie sur ce projet comme l'activité financière de la société a été limitée sur l'année 2021
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
La présence d'un prêt bancaire principal ne permet pas de prendre une hypothèque de rang 1.
Caution solidaire
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom des deux porteurs de projet à hauteur du montant de financement PretUp (une analyse patrimoniale a été faite pour vérifier la surface financière des deux asociés : patrimoine financier / immobilier, liquidités, autres engagements).
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. La totalité des sommes collectées est investie dans le projet. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs.
PretUp facture à l'emprunteur : 5% HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.