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Toute l'actualité du crowdfunding, de l'économie collaborative et de la FinTech
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Projets à financer | CLS Immo-Prestige #2
Partager ce projet :
Immobilier - Eysines (33)
Financement opération immobilière à côté de Bordeaux
Date de création :
2018
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2022) :
967 588 €
La société CLS IMMO PRESTIGE (SIREN 834820672) réalise des opérations de marchands de biens depuis 2018 dans la région bordelaise.
Elle est détenue à 50/50 par les époux BENCHENA Samy (23/03/80) et Carine (présidente – née NARBONNE– 17/05/74).
Anciens fonctionnaires territoriaux, M et MME BENCHENA ont réalisé de nombreuses opérations à titre privé de rénovation et de revente. Afin de poursuivre leurs projets à plus grande échelle, M et MME BENCHENA ont pris la décision de créer la société CLS IMMO-PRESTIGE.
Cette société a déjà bénéficié de deux financements PretUp qui ont été intégralement remboursés à ce jour :
Projet immobilier :
Le projet consiste à refinancer les fonds propres mobilisés lors de l'acquisition du bien immobilier situé à Artigues-Près-Bordeaux (38 rue des Vendangeurs) en mars 2022 dans le cadre d’une opération de marchand de biens (achat, rénovation intérieure/extérieure et construction d’une piscine, puis revente).
Cette opération avait été financée à hauteur de 215K€ par PretUp et de 299K€ sur les fonds propres de la société.
L'encours PretUp ayant été soldé en juin dernier, CLS IMMO PRESTIGE a désormais la pleine propriété du bien, sans qu'aucun encours financier n'y soit attaché.
Maison avant et après rénovation :
Façade arrière et piscine :
Intérieur :
Le refinancement de cet apport permettrait à M. et Mme BENCHENA de réaliser d’autres opérations immobilières tout en conservant le bien dans le patrimoine de la société.
En effet, compte tenu du potentiel locatif de la maison (celle-ci a été mise en location saisionnière sur la saison printemps-été 2023 avec succès), les associés ont décidé de la conserver pendant une période supplémentaire de 18 mois pour la proposer en location courte durée (bail mobilité puis location saisonnière durant la période estivale).
Le bien sera alors mis en vente à partir de septembre 2024.
Phases du projet :
- Location en bail mobilité (courte durée) du 15 septembre au 15 mai, loyer mensuel 3500€ (estimation réalisée par un agent immobilier)
- Location à la nuitée (type AirBnB) du 15 mai au 30 août, 700€ par nuit avec 60 nuits d’occupation sur la période.
- Commercialisation du bien à partir de septembre 2024.
Bilan financier de l'opération :
Le paiement mensuel des intérêts PretUp sera couvert par les loyers générés sur la période.
Le remboursement in fine du prêt sera réalisé grâce au fruit de la vente du bien dont la valeur actuelle se situe entre 600 000 et 640 000€ (soit entre 3158€ et 3368€ le m2) en cohérence avec l’estimation réalisée sur le site Meilleurs Agents, soit une couverture du prêt sollicité à plus de 200% et un ratio LTV (Loan to Value - Montant de la dette sur valeur de l'actif immobilier) situé entre 47% et 50%.
Madame Benchena Carine, née en 1974, est la présidente de la société.
Financement opération immobilière à côté de Bordeaux
Plan de financement :
La société C.L.S Immo-Prestige sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 215 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 9% pour le refinancement d’une partie de l’acquisition et le financement des travaux de rénovation.
La société apporte environ 200k€ provenant de plus-values de précédentes opérations et d’épargne personnelle. Cet apport représente 60% du plan de financement.
Type de financement : Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
Délai juridique de l’opération :
Pour garantir le financement, nous positionnons une hypothèque à première demande. Les prêteurs PretUp en seront les bénéficiaires. Un délai sera donc nécessaire entre la collecte des fonds et la mise en place de l'hypothèque chez le notaire de la société .
La mise en place du financement interviendra d'ici la fin du mois de mars. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 5 avril ou le 5 mai 2022.
Encours PretUp : Le remboursement du premier financement PretUp est programmé en janvier 2023. Ce premier financement porte sur la rénovation d’une maison sur la commune d’Eysines. La vente de la maison est programmée au plus tard en décembre 2022. Les fruits de la vente permettront de rembourser le financement PretUp.
L’enveloppe demandée aujourd’hui de 200k€ est positionnée sur une durée plus longue de 18 mois. Le remboursement interviendra en septembre 2023 bien après la vente de la maison située à Artigues-près-Bordeaux.
La société C.L.S Immo-Prestige enregistre en 2019 un chiffre d’affaires de 248k€.
Pour l’année 2020, seule une production stockée est enregistrée au compte de résultat pour 227k€ correspondant à un bien en cours de commercialisation. Le dénouement de cette opération s’est réalisé en 2021.
L’exercice 2021, va enregistrer la vente de 2 appartements pour un total de 478k€. La marge nette dégagée pour ces 2 opérations s’élève à 72k€.
Le passif de la structure supporte un endettement en lien avec l’acquisition d’un appartement. Enveloppe totalement remboursée suite à la revente du bien.
L’opération en cours sur la commune d’Eysines sera dénouée courant de l’été 2022. Le dénouement de cette opération permettra à la société d’enregistrer un chiffre d’affaires entre 650k€ et 670k€.
L’opération financée aujourd’hui, sera quant à elle dénouée sur le premier semestre 2023. Le prix de revente a été estimé par une agence immobilière de la région bordelaise. La revente est estimée à 638k€.
L'avis de l'analyste
Points positifs de la société :
Points d'attention de la société :
La société a été rattachée à la classe de risque B- Risque faible. Classe de risque considéré comme faible compte tenu de la prise d'une sûreté réelle (hypothèque). Il n'y a pas d'analyse financière sur ce projet comme l'activité financière de la société a été limitée sur l'année 2020
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Garantie hypothécaire prise sur le terrain
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le terrain au profit des prêteurs.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
Caution solidaire
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom de Madame Benchena Carine et Monsieur Benchena Samy à hauteur du montant de financement PretUp.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. La totalité des sommes collectées est investie dans le projet. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs.
PretUp facture à l'emprunteur : 5% HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet