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Projets à financer | APEX
Immobilier - Aingeray (54)
Financement de l'acquisition d'un appartement destiné à la colocation à Nancy.
110 000 €
110 000 € / 110 000 €
Taux par an
10,50 %
Durée
12 mois
Financé en
12 minutes
Profil amortissement : In Fine (Remboursement du capital à la fin du prêt)
Diversifiez vos investissements pour minimiser les risques et augmenter votre Taux de Rendement Interne !
Date de création :
2023
Nombre de salariés :
3
Chiffre d'affaires (2025) :
800 000 €
La SAS APEX (981 884 901) a été créée en novembre 2023 pour réaliser des opérations de marchand de biens spécialisées dans la création de colocations « clés en main » destinées aux investisseurs.
Cette offre répond à une demande croissante des étudiants et des jeunes actifs en recherche d'un logement confortable et bien situé avec un loyer raisonnable. C'est le cas à Nancy, second pôle universitaire de la région Grand Est, qui accueille chaque année 47000 étudiants principalement concentrés en coeur de ville.
APEX adopte un positionnement plutôt haut de gamme par rapport à la moyenne du marché tout en proposant des loyers dans la moyenne - ou légèrement supérieurs à la moyenne - afin de garantir à la fois une mise en location rapide et une rentabilité élevée pour les acquéreurs.
Les associés, spécialistes de l’immobilier dans la région de Nancy, bénéficient via leur réseau professionnel d’un vivier d’investisseurs et de locataires pour leur permettre de mener à bien leurs futures opérations.
La SAS APEX est détenue à 65% par SAS JFH HOLDING (913 154 993) et à 25% par SARL FB INVEST (838 232 163). Les 10% restants sont détenus par deux associés dormants.
APEX a bénéficié d'un premier financement PretUp de 110K€ sur 12 mois à 10.5% en mars 2024 dans le cadre d'une opération d'achat-revente dans le même immeuble à Nancy. Retrouvez la description de ce projet en cliquant ce sur lien.
Le projet consiste à acquérir un appartement de 89m2 au 13ème étage d’un immeuble situé 25 boulevard Joffre à Nancy (54) pour le revendre sous la forme d'une colocation.
L’immeuble construit en 1959 est situé au centre-ville de Nancy, à deux pas de la gare et des lignes de transports en commun et à proximité des universités, bureaux et commerces.
Des travaux de rénovation de la façade et d’isolation par l’extérieur ont été votés en 2023 et ont débuté au printemps 2024 (déjà réglés par les précédents propriétaires). Ils permettront aux logements de passer d’un DPE D à un DPE C voire B.
L’immeuble bénéficie d’un gardien présent jour et nuit, ce qui est rassurant pour les candidats à la location, notamment le public féminin.
Des travaux ont été réalisés pour créer deux pièces supplémentaires et passer de deux à quatre chambres. L’appartement est actuellement proposé à la colocation afin d’être vendu « clé en main » au futur acquéreur.
Plan avant / après travaux :
Photos de l'appartement après travaux :
Phases du projet :
L’acquisition a été réalisée en février 2024, les travaux sont terminés depuis mars et l’appartement est disponible pour la colocation. Depuis fin avril, deux locataires occupent déjà le logement. Nancy étant une ville étudiante, les deux chambres restantes devraient trouver preneur avant la rentrée universitaire.
La date cible pour la revente de l’appartement est fixée au plus tard entre septembre et décembre 2024.
Stratégie de commercialisation :
Le projet s’adresse à des investisseurs à la recherche d’un investissement « clé en main » avec un rendement immédiat.
Les loyers générés seront de 1400€ hors charges par mois (350€ par chambre), soit un taux de rentabilité brute situé entre 8 et 9%.
Le bien est actuellement en cours de commercialisation au prix de 199 900€. M. HUET a déjà obtenu deux offres d'achat à un prix légèrement inférieur (mais toutefois supérieur au prix minimum fixé) , et compte sur les 3 visites programmées dans les prochains jours pour obtenir une offre au prix, afin de maximiser la rentabilité de l'opération.
Plan de financement :
APEX a déjà financé sur fonds propres l’acquisition de l’appartement ainsi que les travaux. L’enveloppe PretUp de 50K€ permettra de refinancer en partie cette acquisition afin de permettre à la société de disposer d’une trésorerie suffisante pour envisager d’autres opération en attendant la revente.
Le besoin en fonds de roulement engendré par le financement PretUp ainsi que les charges de copropriété seront couverts par la trésorerie de la société ainsi que par les loyers encaissés lorsque les chambres seront occupées.
Bilan financier de l’opération :
Afin de maximiser la rentabilité de cette opération, le bien est actuellement mis en vente au prix de 199 900€ soit 2246€ / m2. Par précaution, le bilan financier a été calculé sur la base d’un prix de vente à 189 900€ (prix minimum auquel la vente pourrait avoir lieu).
Ces estimations ont été établies par M. HUET qui a déjà eu l’occasion de réaliser plusieurs ventes de ce type sur Nancy en tant qu’agent immobilier.
Le BFR (taxe foncière, charges de copropriété et mensualités PretUp) a été calculé, par précaution, sur une durée de 9 mois.
La marge brute ressort à 53K€ soit 28% du prix de vente. Après financement PretUp, elle devrait s’établir au minimum à 39K€ soit 20% du prix de vente. Les loyers encaissés entre l’arrivée des locataires et la vente du bien (non pris en compte dans ce calcul) permettront toutefois d’améliorer la marge nette de l’opération.
M. Florent HUET a 33 ans. Il est actuellement agent commercial immobilier à Nancy.
Depuis 2017, il a réalisé plusieurs opérations immobilières (investissements locatifs et achat-revente) avec son épouse Julie FOUREL.
Ils sont tous les deux dirigeants de la SAS JFH HOLDING.
Retrouvez son profil LinkedIn ici.
M. Fabrice BARRATIER, né en 1967, est partie prenante du projet immobilier en tant qu'actionnaire de la société APEX.
Ancien banquier, il a la tête de son propre cabinet de courtage en prêt immobilier Courtageimmo. En tant qu'expert courtier, il est en charge de la partie financière de la société d'Apex et de l'accompagnement et la recherche d'investisseurs Premium pour la revente des biens clés en main.
Financement de l'acquisition d'un appartement destiné à la colocation à Nancy.
La SAS APEX sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 110 000€ sur 12 mois à un taux fixe de 10.5% pour financer l’acquisition d’un appartement à Nancy.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente du bien après travaux. Le projet sera réalisé début mars et la mensualité sera de 1054€.
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
· Signature définitive de l'acte de vente : la date de réitération authentique chez le notaire est prévue début mars 2024.
· Hypothèque de premier rang formalisée (prêteurs PretUp en bénéficiaires)
Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la signature de l’acte authentique chez le notaire et la mise en place de l'hypothèque. La mise en place du financement interviendra d'ici le début du mois de mars. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05 avril 2024.
La société ayant été créée récemment (novembre 2023), nous ne disposons pas encore de données financières.
La société a été rattachée à la classe de risque C - Risque modéré déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez ci joint la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement.
Caution personnelle et solidaire notariée
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée aux bénéficiaires effectifs de la société APEX à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale des porteurs de projet menée par nos équipes, notamment au regard de leurs revenus ainsi que de leur patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
Garantie hypothécaire de premier rang
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le bien au profit des prêteurs.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 250€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
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Profil et expérience des opérateurs | Société récente (1ère opération) |
Garanties solides (hypothèque de 1er rang et cautions notariées) | Marge après financement limitée si vente au prix minimum |
Création d’une colocation de 4 chambres permettant d’augmenter la valeur locative | Contexte actuel du marché de l’immobilier impactant les délais de commercialisation |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.