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Projets à financer | AFI4
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Immobilier - Sainte-Luce-sur-Loire (44)
Opération immobilière La Rochelle
Date de création :
2022
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2023) :
620 000 €
Monsieur Auffray Fabrice président de la société AFI (825 185 754) depuis 2017, a travaillé pendant plus de 15 ans pour des promoteurs immobiliers (Nexity, Pichet). La société AFI a déjà réalisé 7 opérations immo depuis 2018 – avec des marges moyennes de 25 %. Vous pouvez consulter le site internet de la société AFI ici.
Dans le cadre d’une opération immobilière située à La Rochelle, M Auffray s’est associé à M Fourikah dans la société AFI4 (919 539 601).
Chaine de détention:
Projet immobilier : L’opération immobilière consiste en l’acquisition d’une ancienne agence Crédit Agricole située place de l’île de France à La Rochelle.
L’objectif est de revendre le terrain situé derrière l’agence et de diviser l’agence en 3 lots.
Détail des lots :
Lot 1 : Il s’agira de la revente de l’agence bancaire au rez-de-chaussée.
Lot 2 : Il s’agit du distributeur de billets. Celui-ci est conservé par l’établissement bancaire mais uniquement en location.
Lot 3 : A l’étage le lot sera vendu comme bureaux, charge aux acquéreurs de le transformer en habitat locatif.
Avancée et commercialisation du projet :
Sur les 3 lots les associés ont réceptionné 2 offres d’achat pour les lots 2 et 3 et pour le terrain. Il s’agit d’offres d’achat pour l’acquisition du distributeur de billets et pour l’étage.
Pour le terrain les associés ont également réceptionné une offre d’achat.
Concernant les démarches d'urbanismes, le projet ne comporte pas de demandes spécifiques. Le dépôt déclaration préalable a bien été déposé en mairie dans les temps.
Images du projet :
Du fait de son implantation, l’adresse du bien est rue de Normandie et Place de l’île de France.
 |
L'entrée de l’agence Crédit Agricole est située place de l’île de france. |
| Le terrain à vendre est situé derrière l’agence, rue de Normandie. |  |
Phases du projet :
Le compromis de vente a été signé en juillet 2022. La date de réitération chez le notaire sera programmée d’ici la mi-janvier en fonction de la durée de la collecte de fonds PretUp.
Bilan financier opération
L’acquisition et les frais s’élèvent à 417k€. La revente des 4 lots permettra à la société de dégager une marge brute confortable avant financement de 200k€.
Monsieur Auffray, né en 1980, est le directeur général de la société AFI4.
Monsieur Fourikah, né en 1981, est le président de la société AFI4.
Opération immobilière La Rochelle
La société AFI4 sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 360 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 9% pour financer l’acquisition de l’ensemble immobilier.
Type de financement :Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente des 4 lots.
Le projet sera réalisé sur le mois de janvier. Pendant 17 mois la mensualité , composée uniquement d’intérêts sera de 2 998.80€.
Délai juridique de l’opération :
Pour garantir le financement, nous positionnons une hypothèque à première demande. Les prêteurs PretUp en seront les bénéficiaires. Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds, la signature de l’acte authentique chez le notaire et la mise en place de l'hypothèque.
La mise en place du financement interviendra d'ici la mi-janvier. La première échéance de ce projet sera probablement fixée en mars 2023.
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
Plan de financement :
En tenant compte du règlement des frais d’hypothèques et du besoin en fonds de roulement (BFR), l’opération s’élève à 479k€.
Le besoin en fonds de roulement représente le montant de trésorerie qui sera mobilisé pendant les 18 mois du financement. Il s’agit du règlement des échéances PretUp et du règlement des commissions de gestion sur ces échéances. Le BFR est d’environ 55k€. Celui-ci sera couvert par les flux de trésorerie des 2 sociétés des 2 gérants.
Afin d’équilibrer le plan de financement, les associés de la société AFI4 apportent environ 89k€. Cet apport représente 20% du plan de financement. Le plan de financement ne fait pas intervenir de financement bancaire. C’est pour ces raisons, que nous pouvons positionner une hypothèque de premier rang.
La société AFI4 est créée pour la réalisation de l’opération située à La Rochelle. C’est pour ces raisons que vous ne retrouverez pas d’éléments dans l’onglet finances.
L’étude du dossier a porté sur les opérations réalisées par Monsieur Auffray, professionnel de l’immobilier depuis plus de 15 ans, par le biais de sa société AFI. Société réalisant sur les 2 derniers exercices un chiffre d’affaires moyen de 456k€. En 2021, la société a réalisé 2 opérations. Depuis sa création, les opérations immobilières dégagent une marge moyenne de 25%. Les projections 2022 avec 2 opérations en cours, permettent de confirmer un niveau d’activité d’environ 340k€.
A l’issu du règlement des frais financiers, du paiement de la tva sur la revente du terrain, la marge prévisionnelle après projet est conservée à 96k€.
La société a été rattachée à la classe de risque C - Risque modéré. Puisque la société AFI 4 est créée pour cette opération vous ne retrouverez pas l’analyse financière détaillée de la société.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
L'avis de l'analyste:
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée uniquement au nom de Monsieur Fourikah à hauteur du montant de financement PretUp. Cette caution sera signée devant notaire.
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur l'ensmble du bien immobilier au profit des prêteurs.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur : 5% HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.